Bail commercial et vente du fonds : ce que le bailleur peut (et ne peut pas) imposer

« Le bail commercial, il suit automatiquement ? » Le droit au bail fait partie du fonds. Mais le bail peut imposer ses conditions.

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Le bailleur ne peut pas interdire la cession au repreneur du fonds

Les clauses qui interdisent au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce sont réputées non écrites (C. com., art. L. 145-16). C’est une protection essentielle de la valeur du fonds.

Mais il peut l’encadrer

• exiger d’être appelé à l’acte de cession ;
• soumettre la cession à son agrément, dans les limites de la loi ;
• prévoir que le vendeur reste garant solidaire du paiement des loyers pendant un temps ;
• imposer une forme particulière (acte authentique, signification).

La clause de cession du bail se lit avant de signer le compromis, pas après.

Le droit de préemption de la commune

Dans certains périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat, la commune dispose d’un droit de préemption sur les fonds de commerce et les baux commerciaux (C. urb., art. L. 214-1). Une déclaration préalable est alors obligatoire avant la vente, et la commune dispose d’un délai pour se prononcer.

Pour l’acheteur, le bail fait souvent la valeur du fonds

Un loyer, une durée restante, une activité autorisée : si l’un des trois ne colle pas avec le projet, le projet ne tient pas. Voir aussi Bail commercial 3-6-9 pour entrepreneur étranger, Bail 3-6-9, c’est quoi ? et Bail dérogatoire requalifié en bail commercial.

À voir : cette question en vidéo dans le podcast « Cessions d’entreprise » – l’épisode complet sur YouTube.

Information générale ; cet article ne constitue pas une consultation juridique individualisée. Fondements : Code de commerce, art. L. 145-16 ; Code de l’urbanisme, art. L. 214-1.