Qu'est-ce qu'un bail dérogatoire ?
Le bail précaire, également appelé bail dérogatoire ou bail de courte durée, régi par l'article L. 145-5 du Code de commerce, offre une alternative au régime contraignant des baux commerciaux. Il permet aux parties de s'affranchir des dispositions impératives de ce statut, notamment en termes de durée du bail dérogatoire et de droit au renouvellement. Les avantages du bail précaire résident principalement dans sa souplesse et sa simplicité de mise en œuvre.
L'article L. 145-5 du Code de commerce dispose :
« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location commerciale.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »
Le maintien dans les lieux : un facteur de requalification
La jurisprudence est constante : le maintien du locataire dans les lieux loués au-delà du terme contractuel transforme le bail dérogatoire en bail commercial. Cette règle, protectrice des intérêts du locataire, est clairement établie par la Cour de cassation. Le renouvellement du bail précaire doit donc être géré avec une attention particulière pour éviter une requalification.
Ainsi, dans un arrêt du 8 juin 2017 (Cass. 3ème civ., 8 juin 2017, 16-24.045, Publié au bulletin), la Cour a affirmé que « quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ».
Cette position a été réaffirmée dans un arrêt du 26 mars 2020 (Cass. 3ème civ, 26 mars 2020, 18-16.113, Inédit), où la Cour a jugé que « quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ».
Illustration : une affaire récente
Dans une affaire récente, un client du Cabinet avait conclu avec une SCI (ci-après dénommée plusieurs baux conventionnels successifs pour l'occupation d'un atelier. Bien que ces baux aient été qualifiés de "conventionnels", ils ne comportaient aucune clause excluant expressément l'application du statut des baux commerciaux.
De plus, les dates de signature des baux étaient souvent postérieures à leur date d'effet, et le Bailleur avait tardé à proposer le renouvellement des baux, intervenant parfois après le terme initial.
Le Preneur, se fondant sur le maintien dans les lieux au-delà du terme contractuel et sur l'absence de volonté claire de déroger au statut des baux commerciaux, a contesté la validité des baux dérogatoires et a revendiqué l'application du statut des baux commerciaux.
Il a notamment souligné les incohérences dans les surfaces et les loyers facturés, ainsi que la mauvaise foi du Bailleur dans l'exécution des contrats.
Conclusion
Les baux dérogatoires doivent être établis dans des conditions strictes, avec une attention particulière à leur renouvellement et à leur durée totale.
La moindre erreur ou omission peut entraîner une requalification en bail commercial, avec des conséquences financières et juridiques importantes pour les parties. Il est donc essentiel de sécuriser la rédaction et l'exécution de ces contrats, en veillant notamment à la clarté des clauses dérogatoires et au respect des délais de renouvellement.
La requalification d'un bail dérogatoire en bail commercial peut avoir des enjeux considérables, notamment en termes de droit au renouvellement, d'indemnité d'éviction et de liberté contractuelle.
La Loi Pinel sur le bail commercial a également renforcé certaines obligations en matière de baux commerciaux, rendant d'autant plus cruciale la maîtrise de ces questions. La résiliation du bail dérogatoire doit aussi être anticipée pour éviter tout litige.